CÓDIGO CIVIL

Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.

Artigo 1336

São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

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ARTIGOS

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Resumo Jurídico

Deveres do Condômino: Uma Análise do Artigo 1336 do Código Civil

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1336, estabelece os deveres essenciais dos condôminos, que são os proprietários das unidades autônomas em um condomínio edilício. O cumprimento dessas obrigações é fundamental para a convivência harmoniosa, a preservação do patrimônio comum e a eficiência da gestão condominial. Vamos detalhar cada um desses deveres:

1. Contribuir para as Despesas do Condomínio na Proporção de suas Frações Ideais

Este é, talvez, o dever mais conhecido e de maior impacto financeiro para os condôminos. Significa que cada proprietário deve pagar as cotas condominiais (taxas ordinárias e extraordinárias) de acordo com a porcentagem que sua unidade representa na área total do edifício.

O que isso implica:
- A taxa condominial cobre despesas com manutenção, limpeza, segurança, salários de funcionários, contas de água, luz, gás (quando comum), e outras despesas administrativas e operacionais do condomínio.
- A fração ideal geralmente está definida na escritura de cada unidade e no registro do imóvel.
- A inadimplência, além de gerar multas e juros, pode levar à execução judicial da dívida, com o risco de perda do imóvel.

2. Não Realizar Obras que Comprometam a Segurança ou a Estabilidade do Prédio

Os condôminos não podem realizar modificações em suas unidades que afetem a estrutura física do edifício ou coloquem em risco a segurança dos demais moradores.

O que isso implica:
- Alterações estruturais, como a retirada de paredes mestras, devem ser evitadas a todo custo.
- Reformas que possam comprometer a tubulação de água, esgoto, instalações elétricas ou estruturais do prédio exigem análise e aprovação prévia, geralmente pelo síndico ou, em casos mais complexos, por um engenheiro responsável.
- O descumprimento desta norma pode gerar responsabilidade civil e até penal, além da obrigação de refazer a obra às custas do infrator.

3. Não Dar às Suas Unidades Destinação que Ofenda os Bons Costumes

A destinação da unidade autônoma não pode ser prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos ou à ordem social.

O que isso implica:
- Atividades comerciais ou industriais que gerem ruído excessivo, odores desagradáveis, ou que atraiam grande fluxo de pessoas de forma inadequada para um ambiente residencial.
- Uso da unidade para fins ilícitos ou que atentem contra a moral e os bons costumes.
- A criação de animais em quantidade excessiva que possa causar incômodo, higiene ou risco aos vizinhos.
- A perturbação do sossego, com barulho excessivo em horários inadequados.

4. Dar à Sua Unidade a Mesma Destinação para a Qual o Edifício Foi Destinado

Geralmente, os condomínios são construídos para fins residenciais ou comerciais. O condômino deve respeitar a destinação original do empreendimento.

O que isso implica:
- Se o prédio é residencial, não é permitido o uso de unidades para fins estritamente comerciais, como a instalação de uma loja ou escritório sem que haja previsão na convenção condominial.
- Da mesma forma, um edifício comercial não pode ser utilizado predominantemente para fins residenciais.
- Este dever visa manter a uniformidade e o propósito do condomínio, evitando descaracterizações que possam desvalorizar o empreendimento.

5. Cumprir e Fazer Cumprir o Regulamento Interno

O regulamento interno do condomínio é um documento que detalha regras específicas de convivência, uso das áreas comuns, horários, etc. O condômino tem o dever de segui-lo e de zelar para que os demais também o façam.

O que isso implica:
- Respeito aos horários de silêncio.
- Uso adequado das áreas comuns (piscina, salão de festas, academia).
- Regras para a circulação de visitantes e prestadores de serviço.
- Procedimentos para descarte de lixo.
- O síndico é o responsável por garantir o cumprimento do regulamento, podendo aplicar advertências e multas aos infratores.

Consequências do Não Cumprimento

O descumprimento desses deveres pode acarretar diversas sanções ao condômino infrator, que vão desde advertências e multas previstas na convenção e no regulamento interno, até ações judiciais para obrigar o cumprimento da obrigação ou para indenizar por danos causados. Em casos extremos, o condômino antissocial, que repetidamente descumpre seus deveres, pode ser obrigado a se retirar do condomínio, mediante decisão judicial.

Em suma, o artigo 1336 do Código Civil é a base jurídica que rege as responsabilidades dos moradores de um condomínio, promovendo um ambiente de respeito mútuo e organização coletiva.